Cos’è lo sfratto per morosità?
Lo sfratto per morosità è una procedura legale attraverso cui il proprietario di un immobile può chiedere al giudice di ordinare l’uscita dell’inquilino che non paga il canone d’affitto o le spese accessorie (es. condominio).
Si applica sia per locazioni abitative che commerciali.
Quando si può agire?
Il proprietario può iniziare la procedura se l’inquilino è:
- In ritardo anche solo di una mensilità, purché l’inadempimento sia grave e reiterato
- Moroso su spese condominiali se previste nel contratto
- Inadempiente anche dopo un sollecito scritto
La procedura di sfratto per morosità: passo dopo passo
1. Invio di una diffida formale
📩 L’avvocato invia una raccomandata o PEC con cui intima all’inquilino di pagare entro un termine (solitamente 10-15 giorni), preannunciando lo sfratto.
2. Ricorso per convalida di sfratto
Se l’inquilino non paga, si presenta un ricorso al Tribunale con richiesta di:
- Convalida dello sfratto
- Ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati
- Emissione dell’ordinanza di rilascio dell’immobile
3. Udienza di convalida
Il giudice convoca le parti. Se l’inquilino:
- Non si presenta o non si oppone → Il giudice convalida lo sfratto.
- Si oppone → Il procedimento prosegue con causa ordinaria (più lunga).
4. Termine per liberare l’immobile
Il giudice può concedere un termine per il rilascio (solitamente 30–90 giorni), salvo urgenze.
5. Esecuzione forzata (ufficiale giudiziario)
🪪 Se l’inquilino non lascia l’immobile spontaneamente, l’avvocato avvia l’esecuzione forzata con l’ufficiale giudiziario, che fisserà uno o più accessi per liberare l’immobile.
Tempi medi (aggiornati 2024–2025)
| Fase | Durata stimata |
| Diffida e avvio causa | 10–15 giorni |
| Udienza di convalida | 30–60 giorni |
| Termine per il rilascio | 30–90 giorni |
| Esecuzione con ufficiale | 1–6 mesi (dipende da tribunale e forza pubblica) |
In totale: dai 3 ai 9 mesi circa, se non ci sono opposizioni o rallentamenti.
Chi paga le spese legali?
Le spese possono essere:
- Anticipate dal locatore
- Rifuse dall’inquilino moroso, se condannato
Il locatore può anche agire per recuperare i canoni arretrati e le spese processuali tramite decreto ingiuntivo o nel ricorso di sfratto stesso.
È possibile il “saldo e stralcio” o la sanatoria?
Sì. L’inquilino, fino all’udienza di convalida, può:
- Pagare i canoni dovuti e bloccare lo sfratto (sanatoria)
- Concordare con il locatore un accordo di pagamento rateale o rilascio volontario
Questa soluzione è utile per evitare la causa e l’esecuzione forzata.
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